Die Türrahmen erzählen Geschichten deiner Kindheit, und du willst das Elternhaus unbedingt behalten. Deine Geschwister hingegen wollen Bares sehen. Schnell wird der Ort der Erinnerung zum familiären Pulverfass. Oft scheitert die Übernahme nicht am Willen, sondern an fehlender Strategie. Ein Erbstreit lässt sich jedoch verhindern, wenn du einen kühlen Kopf bewahrst. Hier ist dein Fahrplan, wie du Miterben fair auszahlst, ohne dich finanziell zu übernehmen.
Schritt 1: Wer besitzt eigentlich was?
Viele Familien verlassen sich auf Sätze, die vor Jahren beim Sonntagsbraten fielen: „Du kriegst später mal das Haus, du hast dich ja immer gekümmert.“ Die Wahrheit ist: Solche mündlichen Versprechen sind rechtlich fast immer wertlos. Ohne notarielles Testament oder Erbvertrag gilt stur die gesetzliche Erbfolge.
Das bedeutet in der Regel: Alle Kinder erben zu gleichen Teilen und bilden automatisch eine Erbengemeinschaft. Euch gehört das Haus jetzt gemeinsam – eine sogenannte „Gesamthandsgemeinschaft“. Bildlich gesprochen gehört jedem von euch jeder einzelne Ziegelstein zu einem Bruchteil.
Beispiel: Seid ihr drei Geschwister, gehören dir 33,3 Prozent der Immobilie. Um alleiniger Eigentümer zu werden, musst du die anderen 66,6 Prozent „abkaufen“, wenn keine andere Faktoren wie vorzeitige Geschenke der Eltern oder von dir geleistete Investitionen und Pflegeleistungen angerechnet werden.
Schritt 1.5: Grundbucheinträge prüfen
Der Gang zum Amtsgericht ist Pflicht. Der Grundbuchauszug ist der „Personalausweis“ der Immobilie. Prüfe sofort:
- Sind alte Grundschulden oder Hypotheken offen?
- Gibt es Wohnrechte (z. B. für Tante Erna) oder Wegerechte?
Du übernimmst diese Lasten mit! Sie mindern zwar den Auszahlungsbetrag an die Geschwister, bleiben aber als deine Verbindlichkeit bestehen..
Kläre solche Fakten am besten schon lückenlos, bevor du einen Kreditvergleich für die Immobilie anfragst und investierst.
Schritt 2: Die Bewertung – Was ist die Immobilie wirklich wert?
Der häufigste Fehler: Ein Preis wird „aus dem Bauch heraus“ geschätzt. Der eine sagt 300.000 Euro, der andere 500.000 Euro. Streit ist vorprogrammiert. Dabei gilt für die nüchterne Betrachtung: Erinnerungen haben keinen Marktwert. Dass Papa den Gartenzaun selbst gezimmert hat, ist emotional unbezahlbar, interessiert die Bank (und den fairen Marktpreis) aber nicht.
Es zählt allein der nackte Verkehrswert zu dem aktuellen Zeitpunkt und dieser ist meist die Zahl, auf die sich alle Geschwister am einfachsten einigen können.
Es gibt drei Wege, sie zu erhalten:
- Der schnelle Klick: Kostenlose Online-Rechner geben dir eine erste grobe Richtung. Verlasse dich aber nicht darauf, wenn es um die Auszahlung geht! Diese Algorithmen kennen den Zustand deines Dachstuhls nicht. Wird ein Sachverständiger eingeschaltet, der das tatsächliche Haus untersucht, kommt dieser oft auf ganz andere Werte.
- Der Makler-Check: Viele Makler bieten eine kostenlose Wertermittlung an. Das Problem: Makler wollen oft einen Verkaufsauftrag ergattern und setzen den Preis deshalb gerne etwas höher an. Für dich als jemanden, der die anderen auszahlen muss, ist ein künstlich hoher Preis fatal – du zahlst zu viel.
- Der Profi-Weg: Wenn ihr euch unsicher seid, beauftragt gemeinsam einen unabhängigen Sachverständigen oder den örtlichen Gutachterausschuss. Das kostet zwar (rechne mit ca. 1.500 bis 2.500 Euro), liefert aber ein gerichtsfestes Dokument.
Schritt 3: Die Rechnung – Objektwert & Ausgleichungspflicht beachten
Jetzt hast du den Verkehrswert schwarz auf weiß. Doch Vorsicht: Wer jetzt einfach diesen Wert durch die Anzahl der Köpfe teilt, macht oft eine teure Milchmädchenrechnung. Die Summe, die am Ende auf dem Überweisungsträger stehen muss, ist oft komplexer – und im besten Fall zu deinen Gunsten beeinflussbar.
Nehmen wir an, das Haus ist laut Gutachter 450.000 Euro wert. Ihr seid insgesamt drei Erben. Dein eigener Anteil beträgt 150.000 Euro. Um das Haus zu übernehmen, musst du also theoretisch 300.000 Euro aufbringen, um die beiden anderen auszuzahlen.
Bevor du zur Bank rennst, prüft genau, ob die Rechnung noch angepasst werden muss. Das Zauberwort heißt Ausgleichungspflicht, denn manche deiner Leistungen oder Ausgaben deiner Eltern für deine Geschwister können angerechnet werden.
- Pflegeleistungen: Hast du die Eltern jahrelang gepflegt, während deine Geschwister nur zu Weihnachten kamen? Das kann bares Geld wert sein und wird vom Erbe der anderen abgezogen.
- Vorzeitige Geschenke: Hat dein Bruder vor zehn Jahren schon 50.000 Euro für seine Firmengründung bekommen? Oder die Schwester ein Auto zum 18.? Diese „Vorempfänge“ müssen oft angerechnet werden. Das bedeutet: Sie bekommen jetzt weniger, du musst weniger zahlen.
- Investitionen: Hast du das Dach vor zwei Jahren schon aus eigener Tasche bezahlt? Das steigert zwar den Hauswert, aber du solltest dafür nicht doppelt zahlen (einmal beim Bau, einmal bei der Auszahlung).
Fazit der Rechnung: Klärt diese Abzüge bevor ihr zum Notar geht. Nichts ist ärgerlicher, als einen Kredit über 300.000 Euro aufzunehmen, wenn eigentlich nur 250.000 Euro nötig gewesen wären.
Schritt 4: Der Notar
Ihr habt den Wert ermittelt, die Summe berechnet und euch am Küchentisch geeinigt? Glückwunsch, der schwierigste emotionale Teil ist geschafft. Doch Achtung: Ein Handschlag unter Geschwistern oder ein selbstgetippter Zettel sind bei Immobilien rechtlich wertlos.
In Deutschland gilt: Sobald ein Haus (oder Anteile davon) den Besitzer wechselt, führt kein Weg am Notar vorbei. Ihr müsst einen sogenannten Erbauseinandersetzungsvertrag schließen. Darin überträgt die Erbengemeinschaft das Eigentum auf dich, und im Gegenzug verpflichtest du dich zur Zahlung der Ausgleichssummen. Erst wenn der Notar das ans Grundbuchamt meldet und du dort als alleiniger Eigentümer eingetragen wirst, gehört das Elternhaus wirklich dir.
Was passiert, wenn die Einigung scheitert?
Vielleicht stellt sich ein Bruder stur, will utopische Summen oder blockiert aus Prinzip jeden Vorschlag. Hier lauert das absolute Horrorszenario für jede Familie: die Teilungsversteigerung. Jeder Erbe kann sie beantragen und es braucht keine Mehrheit.
Wenn einer deiner Miterben die „Schnauze voll“ hat, kann er zum Amtsgericht gehen und die Versteigerung des Hauses erzwingen, um seinen Geldanteil flüssig zu machen.
Warum du das um jeden Preis verhindern solltest:
- Niedriger Wert: Bei einer Zwangsversteigerung erzielen Immobilien oft deutlich geringere Preise als beim freien Verkauf. Schnäppchenjäger lauern genau auf solche zerstrittenen Erben-Gangs.
- Zusätzliche Kosten: Gericht und Gutachter kassieren mit. Dieses Geld fehlt am Ende in eurem Erbe.
- Kontrollverlust: Jeder kann mitbieten – auch Fremde. Im schlimmsten Fall wird dein Elternhaus an einen Investor verscherbelt, und du stehst am Ende ohne Haus und mit weniger Geld da.
Rat: Nutzt dieses Szenario als Warnung. Rechnet vor, wie viel Geld alle bei einer Versteigerung verlieren würden. Meist führt diese Einsicht schnell zurück an den Verhandlungstisch.
Fazit: Dein Zuhause, deine Verantwortung
Das Elternhaus zu halten, ist ein Bekenntnis zu den eigenen Wurzeln. Damit der Traum nicht zum Albtraum wird, muss Sachlichkeit über Sentimentalität siegen. Ein faires Gutachten und Transparenz bei Vorauszahlungen sind der beste Schutz gegen Grabenkämpfe. Wer rechtzeitig den Notar einbindet, verhindert teure Fehler. So wird aus dem Erbe keine Last, sondern ein echtes Heim.
